Stanovanjska problematika v Ljubljani

Okrogla miza: od zgodovinskega primanjkljaja do novih modelov stanovanjske oskrbe

Na okrogli mizi o stanovanjski problematiki, ki jo je organizirala stranka Ljubljana smo vsi so sodelovali:

Dr. Srna Mandič sociologinja, raziskovalka in znanstvena svetnica, ki velja za eno vodilnih strokovnjakinj za stanovanjsko področje in družbeno blaginjo v Sloveniji.

Maša Hawlina je prav tako sociologinja, raziskovalka in aktivistka, ki kot ključna članica Zadrugatorja ter Inštituta za študije stanovanj in prostora vodi prizadevanja za razvoj stanovanjskih zadrug in uresničevanje pravice do dostopnega bivanja v Sloveniji.

Red. prof. dr. Jože Sambt je ekonomist, demograf in redni profesor na Ekonomski fakulteti Univerze v Ljubljani, ki raziskuje medgeneracijske odnose, demografske spremembe ter njihov vpliv na vzdržnost pokojninskega in zdravstvenega sistema.

Mag. Marko Novak, predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Slovenija, ki se aktivno zavzema za regulacijo stanovanjske politike, davčne spodbude pri dolgoročnem najemu ter aktivacijo praznih stanovanj za reševanje stanovanjske stiske.

Dr. Pavel Gantar sociolog, profesor in raziskovalec, ki je v svoji znanstveni karieri ključno sooblikoval področji urbane sociologije ter sociološke kritike prostorskega in urbanističnega planiranja. V vladah Janeza Drnovška je bil minister za okolje in prostor (1994–2000) ter minister za informacijsko družbo (2001–2004) v vladi Antona Ropa.

Okroglo mizo je povezoval dr. Anton Rop. 

Za začetek smo se obrnili k zgodovinskim razlogom, zaradi katerih se danes soočamo s tako velikim primanjkljajem neprofitnih oziroma javnih najemnih stanovanj. 

Dr. Srna Mandič je pojasnila, da današnje stanje ni posledica zgolj aktualnih razmer na nepremičninskem trgu, temveč ima svoje korenine v sistemskih spremembah, ki so se začele že v devetdesetih letih. Takrat so se oblikovali strukturni razlogi za današnje stanovanjske težave. Zaradi denacionalizacije je bilo treba stanovanja in zemljišča vrniti prvotnim lastnikom, v obdobju tranzicije pa je bilo veliko zmede in zelo malo nove stanovanjske gradnje. V času nekdanje Jugoslavije je namreč obstajalo več različnih načinov pridobivanja stanovanj: od stanovanjskih zadrug in delavskih stanovanj do institucionaliziranih pristopov, tržnega zagotavljanja stanovanj in socialnih stanovanj. Po tranziciji sta se ohranila predvsem tržni in socialni pristop, medtem ko so druge oblike stanovanjske preskrbe postopoma zamrle.

Maša Hawlina je opozorila, da država zadnjih 15 let ni vlagala v javno stanovanjsko gradnjo. Medtem so se spreminjale tudi demografske in družbene okoliščine, predvsem velikost gospodinjstev in s tem potrebe po stanovanjih. Vse več je manjših gospodinjstev, zato se povečuje tudi potreba po manjših stanovanjskih enotah. V takšnih razmerah je najemniški trg postal izjemno brutalen. Posebej pomembna so zato zemljišča, ki jih upravlja mesto, saj ima občina prek razpolaganja z zemljišči pomemben vpliv na to, kakšna stanovanja se bodo gradila in komu bodo namenjena.

Dr. Jože Sambt je stanovanjsko problematiko osvetlil z vidika demografskih sprememb. Predstavil je izsledke svoje študije, ki obravnava vpliv demografije na prihodnje potrebe po stanovanjih. Ob tem je opozoril na slovensko tradicionalno razumevanje nepremičnin kot dobre in stabilne naložbe, od katere Slovenci ne odstopamo tako zlahka. Na stanovanjski trg pa sedaj vstopajo generacije, rojene okoli leta 2003, ki iščejo svoja prva stanovanja. To je bila po daljšem obdobju upadanja rojstev prva večja generacija, ki pa je nastala zaradi zamika prve nosečnosti in ne, ker bi se rodnost kot taka povečevala. Tako bo potrebnih več stanovanj do leta 2040, potrebe pa se spreminjajo že sedaj tudi zaradi daljše življenjske dobe prebivalstva.

Mag. Marko Novak je opozoril na preplet prepričanja, da so nepremičnine varna naložba, in politike, ki takšno razumevanje podpira tudi z odsotnostjo ustrezne obdavčitve. To je označil kot nepremičninski fetišizem. Po njegovem mnenju sta tveganje in donos pri nepremičninah postavljena v zelo ugodno razmerje. Obenem je opozoril na izjemen razkorak med neprofitnimi in tržnimi najemninami, ki je v nekaterih primerih tudi v razmerju 1 : 4 ali celo 1 : 5. Gre za sistemske anomalije, za reševanje katerih po njegovem mnenju politika nima dovolj poguma.

Kakšen razvojni koncept stanovanjske preskrbe potrebuje Ljubljana?

V drugem delu razprave je dr. Srna Mandić odgvoorila na vprašanje, kakšen naj bi bil razvojni koncept stanovanjske preskrbe, ki bi ga morala razvijati Ljubljana. Opozorila je, da gre za kompleksno vprašanje, ki zahteva veliko časa in določeno stopnjo posploševanja. Sama se ji zdi bolj pragmatična pot uporaba rešitev in možnosti, ki so že na voljo.

Spomnila je, da smo v preteklosti že imeli dobre ideje, vendar se od njih v praksi ni veliko uresničilo. Kot primer je navedla osemletno razpravljanje na ministrstvu o tem, kakšen pravni in organizacijski status bi lahko imele stanovanjske zadruge, da bi jim banke lahko odobrile kredite. Veliko razmišljanja in usklajevanja se tako odvija na ravni ministrstev in zakonodaje, medtem ko se na terenu ne dogaja skoraj nič. Manjka tudi eksperimentalnih pristopov, s katerimi bi lahko posamezne modele preizkusili v praksi.

Ob tem je omenila možnost, da bi lahko dr. Rop v Ljubljani izvedel več konkretnih modelov in pokazal, kako bi lahko javna stanovanjska služba delovala v lokalnem okolju. Pomembno je namreč preseči zgolj razpravljanje o sistemskih rešitvah ter začeti preizkušati različne oblike stanovanjske oskrbe.

V nadaljevanju je bila izpostavljena tudi vse večja potreba po varovanih stanovanjih za starajoče se prebivalstvo. Rop je opozoril, da so ocene prihodnjih potreb na tem področju zelo velike.

Dr. Jože Sambt je nato podrobneje predstavil študijo o vplivu demografskih sprememb na stanovanjsko gradnjo. Izhodišče za projekcije predstavljajo podatki Eurostata, pri čemer je ena ključnih predpostavk prihodnje število migracij, ocenjeno na približno 6.000 do 7.000 ljudi letno. Po teh projekcijah bi se prebivalstvo Slovenije do leta 2040 nekoliko povečalo, vsekakor pa je pretirana predpostavka, da bo imela Ljubljana do leta 2040 kar 450.000 prebivalcev.

Pomemben del študije predstavljajo tudi projekcije števila gospodinjstev in njihove strukture. Ob predpostavki manjše rodnosti in nespremenjenega tipa stanovanjskih enot rezultati kažejo, da bi do leta 2040 v Sloveniji potrebovali približno 20.000 dodatnih stanovanj glede na trenutno obstoječe stanje. Od tega bi jih bilo kar 15.000 potrebnih v osrednjeslovenski regiji.

Povečevalo se bo predvsem povpraševanje po eno in dvosobnih stanovanjih. Hkrati pa bo treba stanovanjsko gradnjo in obstoječi stanovanjski fond prilagoditi starejšim prebivalcem, saj se bo povečeval delež ljudi, starejših od 65 let. Stanovanjska politika bo morala torej upoštevati tako spreminjanje velikosti gospodinjstev kot tudi potrebe starajoče se družbe.

Mag. Novak je v povezavi s tem predstavil zanimivo možnost povezovanja javne najemne službe in varovanih stanovanj. Model bi lahko deloval tako, da bi starejši lastniki hiš prešli v varovana stanovanja, njihove hiše pa bi se vključile v najemniški trg in oddale mladim družinam. Javna najemna služba bi poskrbela za upravljanje najemnikov v hišah. Starejši bi pri tem ostali lastniki svojih hiš, razlika v najemnini pa bi jim ostala kot dodatni prihodek. Takšen pristop bi lahko hkrati naslavljal dve stanovanjski potrebi: zagotavljanje primernega bivanja starejšim in dostopnejših stanovanj mladim družinam.

V razpravi je bila izpostavljena tudi možnost stroškovne najemnine kot jo pozna Avstrija.  Novak je ob tem trenutno stanje na stanovanjskem trgu opisal kot vojno stanje, v katerem po njegovem mnenju noben ukrep ni pregrob. Slovenija je po njegovih besedah le za malenkost v boljšem položaju kot Japonska.

Ideje obstajajo, vprašanje je, kako jih prenesti v prakso

Sledila je precej burna debata, v kateri se je pokazalo, da idej za drugačne oblike stanovanjske oskrbe ne manjka. Obstaja tudi precej možnosti za njihovo uresničevanje, kadar v ospredju ni ustvarjanje dobička, temveč skrb za skupnost in zagotavljanje dostopnega bivanja.

Seveda pri tem obstajajo tudi omejitve na zakonodajni ravni, za odpravo katerih bi bilo potrebno sodelovanje z državo oziroma vlado. Vendar pa lahko mesto že samo naredi precej. Poleg razpolaganja z zemljišči lahko zagotavlja organizacijsko podporo, spodbuja razvoj različnih modelov stanovanjske oskrbe in omogoča izvedbo eksperimentalnih projektov. Ti lahko dolgoročno prispevajo tudi k razvoju socialnega kapitala v skupnosti.

Pomembno je predvsem, da Ljubljana ne razmišlja zgolj o enem modelu stanovanjske gradnje ali preskrbe, temveč spodbuja različne oblike, ki odgovarjajo na različne potrebe prebivalcev. Stanovanjska problematika namreč ni enaka za mlade, starejše, družine in posameznike z različnimi življenjskimi okoliščinami.

Dr. Pavel Gantar je ob zaključku poudaril dve posebej pomembni področji: reševanje prvega vstopa posameznika na stanovanjski trg in diverzifikacijo oblik stanovanjskega reševanja.

Prav slednje je bilo tudi eno od ključnih sporočil celotne razprave. Stanovanjske problematike ne bomo rešili zgolj z gradnjo dodatnih stanovanj, temveč tudi z razvojem različnih načinov njihovega zagotavljanja, upravljanja in uporabe. Za to pa potrebujemo tako ustrezne sistemske pogoje kot tudi pripravljenost, da dobre ideje preizkusimo v praksi.

*****************

Kot zanimivost: na začetku 90.ih let sta dr. Srna Mandič in Anton Rop naredila prvo neprofitno stanovanjsko podjetje v Ljubljani, ki se je imenovalo Prodom. Takrat sta organizirala tudi mednarodno konferenco, kamor sta povabila strokovnjake z Nizozemske, Avstrije in drugod ter s tem odprla prostor za neprofitno stanovanjsko preskrbo v Ljubljani. Posledica je bila ustanovitev Republiškega stanovanjskega sklada, ki pa ga država ni znala izkoristiti glede na potencial, ki ga je omogočal.

Ko torej govorimo o gradnji dostopnih stanovanj v Ljubljani, je dr. Rop edini, ki že ima znanje ter izkušnje na tem področju, povezave s strokovnjaki, njegove kasnejše izkušnje v Evropski investicijski banki pa mu dajejo podlago, da bo znal take projekte tudi financirati ter praktično izpeljati.

Za vse, ki želite malce več raziskovalnega branja pa predlagam strokovni članek, ki je nastal kot rezultat raziskovalnega projekta, ki ga je leta 2006 naročila MOL, napisala pa ga je dr. Srna Mandić >>KLIKNITE TUKAJ<< Žal MOL tega v 20. letih ni izkoristil in zato imamo situacijo kakršna je. Zdaj pa razmislite ali obstaja možnost spremembe, če vodstvo Ljubljane ostane kakršno je, 15. novembra pa v skladu s tem tudi glasujte!